Nel capoluogo lombardo cresce la divaricazione tra lusso e costruito. Nella capitale il mercato è vivace ma resta poca offerta di prodotto nuovo.
Milano mette a segno il miglior risultato di compravendite dal 2000. Ma anche Roma cresce poco sotto il 10%, comunque al suo picco massimo dal 2007. Nonostante il calo di fiducia dei consumatori e il deterioramento del potere di acquisto delle famiglie, causato dall’impennata dell’inflazione, compravendite ancora al galoppo – almeno nel I semestre di quest’anno – nelle due “capitali” italiane secondo il Market Report Milano/Roma relativo al primo semestre 2022.
Secondo lo studio, il volume di compravendite sul mercato residenziale milanese ha raggiunto un consistente incremento del 17,5% rispetto al primo semestre 2021, confermando l’ottimo trend del 2021 che superando il transato 2019 (+2,6%) ha messo a segno il migliore risultato dal 2000.
Anche il mercato della Capitale ha registrato risultati positivi: il semestre ha consolidato un incremento del 9%, in linea con il dato nazionale, dopo un consuntivo 2021 in crescita del 31,4% rispetto al 2020 e del 18% rispetto a quello del 2019. Risultati che rappresentano il picco massimo dal 2007.
«Il mercato residenziale italiano nel 2021 ha superato quota 748 mila compravendite, raggiungendo uno dei risultati più eclatanti degli ultimi 15 anni, grazie a una variazione annua del 34% sul 2020 e del 24% sul 2019, anno pre-pandemia – ha dichiarato Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma –. Il primo semestre del 2022 conferma la crescita a due cifre, seppure ad un tasso di minore entità (+10,1 per cento). Nonostante il deterioramento del potere di acquisto delle famiglie, causato dall’impennata dell’inflazione, e il calo del clima di fiducia dei consumatori, la domanda abitativa si conferma straordinariamente elevata. Secondo l’Indagine annuale di Nomisma sulle famiglie italiane, sono infatti il 4,4% in più – ovvero 3,5 milioni contro 3,3 milioni – le famiglie che, rispetto al 2021, hanno espresso un’intenzione di acquisto di un’abitazione nei prossimi 12 mesi».
Il mercato immobiliare di Milano.
Tra tutte le zone del mercato milanese, quella del centro storico, più delle altre, mostra delle quotazioni medie stazionarie. Per gli immobili ristrutturati al nuovo, il range dei prezzi medi si conferma straordinariamente ampio a livello di singolo quartiere, con la zona del Duomo, ad esempio, che registra valori medi compresi nel range 8.500-18.500 euro/mq.
Le quotazioni top toccano i 20-21mila euro/mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona Castello-Foro Buonaparte, e i 17-18mila euro/mq in San Babila e Cordusio. Per quanto riguarda la Zona Ovest, qui i prezzi crescono su base semestrale, confermando il trend al rialzo. Le quotazioni medie per gli immobili ristrutturati al nuovo vanno da 4.200-4.500 euro/mq di Gambara – Bande Nere e San Siro a 9.800 euro/mq di Sempione – Arco della Pace – Chinatown e Vercelli – Washington. Restano fuori range le quotazioni di City Life, tra 8.800-15.500 euro/mq. I prezzi medi della Zona Est mostrano invece una sostanziale stazionarietà su base semestrale in tutte le location monitorate, con eccezione delle zone di Porta Venezia e Indipendenza – Cinque Giornate – XXII Marzo, dove il trend è al rialzo per le abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo. Per questi immobili i valori di compravendita sono compresi nel range 4.300-9.150 euro/mq. La Zona Nord racchiude aree i cui livelli medi di prezzo distano significativamente, con i prezzi medi delle zone Centrale-Loreto e Isola-Gioia-Maggiolina che variano tra 4.600 a 7mila euro al mq e i prezzi medi top di Porta Nuova-XXV Aprile che raggiungono quota 19.500 al euro/mq.
Le quotazioni sono in crescita nell’area di Garibaldi-Moscova-Arena che conferma il trend al rialzo con un prezzo medio massimo assestato su 12mila euro/mq.Infine, nella zona Sud, i prezzi medi crescono in tutte le zone, in un range che varia, per le abitazioni nuove, tra 6.100 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e 10.200 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno. Lo stesso trend si registra, rispetto al semestre precedente, per le quotazioni delle abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo e per quelle da ristrutturare, senza grande distinzione.
«Il mercato immobiliare milanese si è dimostrato fin qui molto resiliente alle numerose notizie negative arrivate da gennaio 2022 in avanti, proseguendo il suo cammino al rialzo sostenuto da una forte domanda di acquisto. La guerra in Ucraina, il rincaro dei costi energetici e delle materie prime, l’inflazione, i tassi di interesse in aumento, la crisi di governo e la campagna elettorale ad ora non hanno avuto effetti di qualche rilievo sul mercato milanese di pregio; tuttavia ipotizziamo che da ottobre in avanti questi fattori inizieranno ad avere un impatto crescente specie sulla domanda di immobili meno pregiati polarizzando il mercato in due nicchie sempre più distinte: il mercato di pregio ed il rimanente mercato, due nicchie che si distinguono non tanto e non solo geograficamente sulla mappa cittadina ma specialmente per la qualità dell’immobile e del quartiere o dei servizi offerti dal quartiere».
Il mercato immobiliare di Roma.
Sul segmento di pregio, nel primo semestre 2022 il mercato romano ha registrato una domanda sostenuta, che ha portato ad una buona performance delle compravendite in molte zone, a fronte di prezzi e tempi medi di vendita nel complesso stazionari rispetto al semestre precedente. Nel centro storico, i prezzi medi sono compresi all’interno di un range molto ampio che tiene conto della localizzazione dell’immobile, del suo stato di manutenzione e della prossimità ai punti di interesse storico-culturali o istituzionali. Per le abitazioni ristrutturate, le quotazioni vanno da 3mila euro/mq a 9mila euro/mq per i quartieri più esclusivi, in linea rispetto al semestre precedente.
Nella zona Prati-Vaticano, il range dei prezzi medi varia sensibilmente, tra 4.200 e 7mila euro al mq per le abitazioni ristrutturate. A Roma Nord, le quotazioni medie hanno registrato differenti andamenti nei vari quartieri dell’area, con prezzi medi che variano da 3mila a 7mila euro al mq. Le zone Parioli e Trieste/Salario presentano i prezzi prime medi pari a 7mila e 6.100 euro/mq per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. Si riduce nel semestre lo sconto medio sul prezzo richiesto, che presenta una grande variabilità in base alla zona (tra 3%-12 per cento).
I tempi medi di vendita restano sostanzialmente stabili, compresi tra 2 e 8 mesi. Nella zona Ovest, I prezzi medi registrano su base semestrale una sostanziale stazionarietà in tutti i quartieri della macroarea, con l’eccezione delle abitazioni da ristrutturare nella zona dei Colli Portuensi dove le quotazioni minime sono al rialzo. I valori di compravendita sono compresi nel range 2.700-4.100 euro/mq per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo e nel range 2.300-3.500 per quelle da ristrutturare. Lo sconto medio è compreso tra 5%-10% in Monteverde e Colli Portuensi e tra 6-12% in Aurelio. I tempi medi di vendita si allungano leggermente, assestandosi su 5 mesi (7 mesi in zona Aurelio). Per quanto riguarda infine la zona Sud, I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo si confermano nel complesso stabili rispetto al semestre precedente, con l’eccezione dell’Eur e del Laurentino dove si registra un incremento dei prezzi medi massimi. Le quotazioni medie vanno da 2.300 euro/mq della zona Laurentino a 4.800 euro/mq a San Giovanni /Appio Latino e dell’Eur per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo.
«Il mercato immobiliare a Roma, in particolare quello residenziale, ha dato dimostrazione di grande vitalità nei primi sei mesi del 2022, dando seguito alla tendenza di crescita che si verifica dal 2019. Nella capitale, tuttavia, non si sono completati i vari piani di investimento e di riqualificazione necessari a cambiare la fisionomia della città e, di conseguenza, la mappa abitativa resta ancora legata agli storici quartieri e molto poco a nuove zone emergenti. Questa situazione, se da una parte rappresenta un problema all’evoluzione e modernizzazione della città, dall’altra nasconde una grande opportunità per il futuro, in attesa che molte aree possano rivelarsi buoni investimenti. La vitalità complessiva del settore residenziale fa sperare in un secondo semestre ancora in espansione. La qualità e la quantità della domanda, la volontà crescente di miglioramento della propria condizione abitativa, il timore di un aumento improvviso dei prezzi degli immobili e dei tassi rafforzano l’interesse e la necessità verso il cambio di abitazione. D’altra parte la carenza di nuovi prodotti in grado di soddisfare la domanda crescente potrebbe creare qualche rallentamento ed è un aspetto con il quale il settore deve fare i conti e farsi trovare pronto».
