Nonostante i prezzi proibitivi delle grandi città, il segmento delle “case nuove” continua a crescere.
La regione in cui sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia, con il 19,31% del totale, seguita dal Piemonte con il 9,12% e il Veneto con il 9,09%.
Al Sud, però, si trovano le regioni che hanno fatto registrare il maggiore aumento: Calabria (+ 9,41%), Basilicata (+8,33%), in controtendenza la Puglia (-8,07%).
Divario di prezzo anche superiore al 40%
Le case nuove si sono mosse decisamente al contrario. Le compravendite di immobili residenziali da cantiere sono infatti cresciute del 10% e a fine 2023 si stima abbiano ancora il segno positivo, intorno al +2,7%, contro le case usate che caleranno dell’8%.
Questo andamento, invece, è calcolato dal primo Osservatorio sull’abitare redatto da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare Co.
Secondo il report, gli scambi riguardanti questo spaccato sono stati circa 74mila, equivalenti al 12,5% dell’intero mercato residenziale. Un dato tutto sommato confermato dal Notariato, il quale rimarca nel suo studio come il 13% circa degli atti notarili riguardanti fabbricati abitativi, l’anno scorso, sia stato operato da imprese, mentre la parte restante solo tra privati. Quelle cessioni da imprese equivalgono proprio agli acquisti di case nuove da cantieri. E i prezzi?
Lo scarto medio di prezzo fra nuovo e usato è di circa un terzo in più a favore del primo.
Precisamente, la media di sovrapprezzo negli undici principali capoluoghi italiani è del 37,4%, all’incirca 1.800 euro in più a metro quadrato.
Ma questa è solo una media. A Milano la differenza arriva quasi a 3.400 euro al metro quadrato, pari al 43,2%.
La seconda in classifica è Firenze, con quasi tremila euro al metro quadrato di differenza (il 36,5%), Roma è la terza con uno scarto del 33,9%, in un range compreso fra i 2.500 e i 3.300 euro al metro.
Al contrario, in città come Napoli, Bologna, Genova, Bari e Torino il gap medio è intorno a 1.400/1.700 euro al metro quadrato.
E anche in questo caso si tratta di medie, poiché persistono forti differenze di prezzo del nuovo, a seconda che la costruzione sia periferica, centrale o semi centrale.
Significativo, su questo versante, il dato restituito dal Notariato che si concentra soltanto sulla “prima casa”. Perché in questo caso si ottiene una differenza di prezzo ancora più marcata. Secondo l’indagine, il valore mediano degli immobili abitativi acquistati con agevolazioni prima casa da privati è stato di 115.000 euro, mentre è risultato doppio il valore iscritto sui rogiti “prima casa”, ma effettuati a favore delle imprese: 235.000 euro.
Poca offerta in centro e in alcuni capoluoghi
Interessante, infatti, il focus sullo stock di offerta e sulla dislocazione territoriale delle case nuove. Milano e Roma sono di gran lunga i mercati più ampi, con un numero di annunci relativi a case nuove compreso fra 8 e 9mila nel corso di un anno.
Dati lontani anni luce dai circa 1.500 di Firenze e, a scendere, i circa 900 di Bologna e Torino, i 750 di Bari e i circa 450 di Genova e Napoli.
A Milano e Roma è molto simile la geografia, poiché una quota minima dei cantieri, intorno al 5-6%, è in centro città. Un quarto è in semicentro, il resto in periferia.
Diametralmente opposte le situazioni di altre città in cui, invece, più della metà delle case nuove si trova in centro (da ricordare che la definizione di “casa nuova” non si riferisce solo a edifici che prima non esistevano, ma anche a profonde ristrutturazioni o a riconversioni di edifici che prima non erano residenziali).
A Genova questa quota è al 76%, a Palermo al 70%, a Catania intorno al 58%, a Firenze del 50%.
Il Notariato, infine, offre una curiosità, relativa alla piccola cerchia dei “paperoni” che l’anno scorso si sono concessi una seconda casa al mare o in montagna con un prezzo di almeno 1 milione di euro.
Si tratta di 3.773 compravendite, di cui 2.580 acquistati dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati e i rimanenti da privati
